|
В результате дачной реформы многие россияне могут попрощаться
с мечтой о дачном
домике на природе. Вопрос, связанный с дачей, всегда был
в нашей стране достаточно мутным. Были скромные попытки для
его разъяснения, но результатом стала дачная амнистия. Вот
только она не дала ожидаемых результатов, собственники дачных
наделов хотят не только стать их полноправными хозяевами,
но и узаконить дома, а также прописаться в них. Вот только
зря они озвучили все свои желания враз, законодательство не
смогло разобраться с ними в один момент, в результате чего
чиновниками был затеян настоящий "дачный переворот",
который подробно расписан в проекте федерального закона "О
внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации
в части уточнения правового режима использования садовых,
огороднических и дачных земельных участков", опубликованного
на сайте Министерства регионального развития.
При первом прочтении
кажется, что вроде бы разработчиками законопроекта ничего
глобального и не предлагается, вот только если внимательно
в него читаться, то можно уловить там множество радикальных
перемен. Если даже рассмотреть одну фразу, то станет понятен
большой подвох: "Границы территориальной зоны, предусматривающей
ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных
пунктов". А ведь на территории Московской области свободных
земель уже практически не осталось, а значит, и выделения
новых земель под дачное хозяйство происходить не будет. В
связи с этим девелоперы начали задумываться, ведь они уже
приобрели достаточно земель для коттеджных
поселков, которые по форме мало чем отличаются от дачных
товариществ. По мнению экспертов, запасы участков, находящихся
в пределах населенных пунктах в Подмосковье, закончатся уже
в 2012 году. Большинство же таких земель раскуплено заранее
под планируемое строительство. В такой ситуации есть только
один выход: заниматься переводом
земель в границы поселений любыми способами, так как если
дома будут построены на сельхозземле, которая не входит в
границы поселений, они окажутся вне закона, и оформить их
в качестве жилья не получится ни у кого. Останется только
одна возможность: оформлять их в качестве хозяйственных строений
и сооружений, которые не предназначаются для проживания.
По мнению экспертов,
данная затея может оказаться очень рискованной. Ведь ни для
кого не секрет, что до сегодняшнего дня за взятки можно с
легкостью перевести земли из одного статуса в другой. Поэтому
если дело будет обстоять таким же образом и в дальнейшем,
то в результате перевода земель из сельскохозяйственной категории
в категорию земель поселений вся Московская область станет
одним огромным населенным пунктом.
Всем известно,
что цена зависит от спроса, поэтому перевод земель может стать
довольно дорогостоящим мероприятием. На территории всего мира
данные решения принимаются государством, а у нас в стране
изменением категории занимаются чиновники на местах. В результате
чего из-за соблазна заработать на "дачной революции"
пострадают как всегда простые потребители.
Те, кто продают
земельные участки, уже примерно подсчитали, насколько
может увеличиться стоимость земли после того, как начнутся
нововведения. На сегодняшний день участок площадью 10-12 соток
стоит примерно 300-600 тысяч рублей. Чаще всего за эту цену
продаются участки без подряда, на которых нет никаких коммуникаций.
Больше 50% таких участков находятся на землях садовых, либо
огородных товариществ, если такая земля и предназначается
для индивидуального строительства, то она все равно находится
слишком далеко от населенного пункта. Таким образом, в соответствии
с новым законопроектом, дом построить на данных землях уже
не получится при всем желании. Если же вы займетесь изменением
категории земли, то сотка вырастет в цене примерно на 3-5
тысяч долларов.
Безусловно, те,
кто покупают дорогую землю, могут и не заметить этой разницы,
а вот если землю решит приобрести представитель среднего класса,
то такое увеличение стоимости заметно скажется на его финансовом
благополучии.
Помимо этого на
изменение категории земли будет тратиться как минимум два
года, а значит, и сроки реализации строительных проектов станут
в разы больше. В результате чего загородный рынок может заполонить
исключительно элитное жилье, минимум предложений по "вторичке",
да и огороды, которые будут выкраиваться под индивидуальное
жилищное строительство в населенных пунктах. Скорее всего
заморозятся проекты, которые связаны с дачной землей, ведь
люди начинают бояться делать покупки. Помимо этого в подвешенном
состоянии окажутся участки, которые на сегодняшний день находятся
в процессе оформления, ведь непонятно, в соответствии с каким
законодательством их теперь оформлять. Получается, что те
участки, которые были куплены для строительства, окажутся
ненужными. Не стоит забывать, что большая часть данных земель
заложена в банках под кредиты на строительство, то есть данные
активы перестанут иметь какую-либо ценность.
Конечно, проблемы
возникнут у тех владельцев земельных наделов, которые сейчас
находятся в процессе оформления документов. Ведь после того,
как будет принят закон, у них появятся трудности с тем, чтобы
получить право собственности. А не имея документов, достаточно
проблематично заниматься продажей участка. В результате чего
рынок доступной загородной недвижимости может просто перестать
существовать.
Складывается ощущение,
что чиновники в одночасье забыли о том, что совсем недавно
речь шла о развитии доступного загородного жилья. Ведь планировалось
даже полностью отменить категории земель, чтобы стимулировать
развитие доступного жилья, а теперь вдруг настали такие кардинальные
перемены.
Может быть эксперты,
работающие на рынке недвижимости, слишком утрируют сложившееся
положение? Безусловно, они столкнутся с массой проблем и забот
в результате вступления в силу нового законопроекта, которые
они с успехом начнут перекладывать на кошельки желающих приобрести
загородные дома. А чего же тогда стоит ожидать уже опытным
дачникам и частным застройщикам?
На сегодняшний
день они могут не волноваться и продолжать пользоваться дачной
амнистией, которая продлена до 2015 года, и которая дает право
заниматься строительством всего, чего угодно на своем участке,
а в дальнейшем регистрировать право собственности на данный
объект, предъявив только лишь технический паспорт. Считается,
что дачной амнистии удастся смягчить действие данного законопроекта
для тех граждан, кто совершил покупку, либо занялся строительством.
Проблема возникнет только в отношении одного нюанса: включен
ли участок в границы поселения. Вот только как будет реализовываться
данный момент, пока никто не догадывается.
Те граждане, которые
успели сделать загородную недвижимость своей собственностью,
могут вообще ничего не бояться, так как у закона нет обратной
силы, то есть им дается возможность делать со своим участком,
все, что душе угодно. Данный момент очень важен, ведь в законопроекте
ничего не сказано о уже построенных жилых домах, которые располагаются
на садовых, либо дачных участках, на землях сельхозназначения.
Эксперты считают, что узаконенные дачи могут вырасти в цене,
так как у них появится преимущество, выраженное в виде свидетельства
о собственности.
Есть эксперты,
которые стараются успокоить граждан и доказать, что данные
нововведения приведут исключительно к положительному результату,
ведь все, в том числе и чиновники, мечтают навести порядок
в земельном вопросе. Федеральные власти просто хотят очень
четко разграничить использование земель в соответствии с их
категориями, то есть на землях сельскохозяйственного назначения
будет располагаться исключительно сельское хозяйство, а на
землях поселений будет строиться жилье. Возможно, что и дачникам,
и девелоперам предстоит совершать дополнительные операции
для того, чтобы оформит документы, получить согласования и
т.д. Если же данный законопроект все же начнет осуществляться
на практике, то наверняка процесс получения документов будет
посильным для потребителей.
Чиновники Минрегиона
не дают никаких комментариев, объясняя это тем, что документ
находится на юридической экспертизе. Какую же цель преследует
данный законопроект? Разработчики говорят, что наступил момент,
когда стало необходимо четко обозначить реализацию постановления
Конституционного суда, в котором разрешается прописываться
в домах, которые построены на территории садовых участков.
Это связано с тем, что в соответствии с действующим законом
"О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" зарегистрироваться в доме, расположенном на
садово-огородном участке, невозможно. Но в 2008 году Конституционным
судом данное положение было признано незаконным, в результате
чего появилась возможность прописаться в садовом домике, только
если садовый участок находится на земле, которая относится
к землям населенных пунктов, а дом признан пригодным для круглогодичного
проживания, то есть там в наличии газ, электричество и канализация.
Несмотря на решение Конституционного суда, в реальности получить
прописку в садовом домике практически невозможно, а в соответствии
с новым законопроектом это просто нереально.
Никому непонятно,
как же будет выглядеть закон в итоге, когда закончатся все
согласования. Вот только в среде чиновников уже сейчас идут
споры: кто-то предлагает сделать более четким процесс перевода
земель из сельхозназначения в иную категорию, другие же настаивают
на смягчении данной процедуры. В любом случае мнение дачников
будет услышано в последнюю очередь, если вообще его будет
кто-либо слушать.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Обзоры,
аналитика
|
